Die Welt im Krisenmodus – und was es für Immobilieninvestoren bedeutet
Die (Immobilien-)welt im Krisenmodus
Mit dem Platzen der Dotcom-Blase im Jahr 2000 und der Eurokrise 2008 haben Anleger in diesem noch jungen Jahrhundert bereits zwei handfeste Wirtschafts- und Kapitalmarktkrisen verdauen müssen. Dennoch haben die Erfahrungen der letzten Jahre die aktuellen Krisen weder verhindern können, noch liefern sie Patentrezepte für deren Bewältigung. Die durch Corona verursachten wirtschaftlichen Schäden und die Auswirkungen des russischen Angriffs auf die Ukraine sind anderer Natur. Immobilieninvestments, die sich in der Vergangenheit krisenfest gezeigt haben, stehen vor einer neuen Bewährungsprobe.
Wie hat der deutsche Immobilienmarkt die Coronakrise bisher überstanden? Weitgehend unbeschadet, nicht zuletzt, weil die deutsche Wirtschaft die Krise etwa im europäischen Vergleich gut wegstecken konnte. Deutschland – oft dafür kritisiert, dass es zu wenig konsumiere/ investiere und lieber die Staatsverschuldung reduziere – konnte in der Krise Unternehmen und Verbrauchern mit großzügigen Hilfen unter die Arme greifen. Dies verhinderte großflächige Insolvenzen, erhielt Arbeitsplätze und unterstützte den privaten Konsum. Spannungen im Mieter/Vermieter-Verhältnis gab es dennoch in Bereichen wie Gastronomie und (Textil-) Einzelhandel, die von den staatlich verordneten Einschränkungen des öffentlichen Lebens besonders betroffen waren. Immobilienportfolios mit einer entsprechenden Ausrichtung leiden daher ggf. unter einer höheren Ausfallrate und einer gesunkenen Vermietungsquote. Immobilienfonds moderner Prägung haben ihre Risikoeinschätzungen adjustiert und gehen bei der Branchenauswahl selektiver vor.
Steigende Energiepreise sind ein wesentlicher Inflationstreiber
Der größte wirtschaftliche Effekt des Krieges in der Ukraine und den damit verbundenen Sanktionen durch die europäischen und weltweiten Volkswirtschaften sind die stark angestiegenen Energiepreise, die die Inflation auf Rekordhöhen steigen lassen. So sind die Preise für Öl, aber insbesondere für Gas, durch den Ukraine-Krieg enorm gestiegen: Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes lagen die Preise für Energieprodukte im Juni 2022 um 38,0 % über dem Niveau des Vorjahresmonats. Die Teuerung im Juni 2022 lag insgesamt bei 7,6 %. Dies trifft insbesondere die Industrie, aber auch die Verbraucher, und angesichts der weiterhin anhaltenden Unsicherheiten sind weitere Preissteigerungen wahrscheinlich. Im Juli 2022 hat etwa die Bundesnetzagentur an die Verbraucher appelliert, sich auf weitere massive Preiserhöhungen vorzubereiten, eine Verdreifachung der Gaspreise in 2023 sei absolut realistisch. Darüber hinaus erhöht sich angesichts der stark gestiegenen Preise das Risiko von Sekundäreffekten, insbesondere von Lohn-Preis-Spiralen, während gleichzeitig das Risiko einer Rezession weiter zunimmt.
Mit der Realisierung, dass die Iflation nicht mehr transitorisch und deutlich zu hoch ist, haben führende Zentralbanken, allen voran die amerikanische Fed, damit begonnen, die Zinsen zu erhöhen. Auch die Europäische Zentralbank (EZB) hat Ende Juli 2022 nach mehr als einem Jahrzehnt damit begonnen, die Leitzinsen der Eurozone anzuheben. Zinsanhebungen sind allerdings nicht unproblematisch, da höhere Zinsen bei niedrigerem Wachstum die Gefahr einer Rezession erhöhen. Zudem führen sie zu steigenden Zinsen von Staatsanleihen, was bereits seit Jahresbeginn zu beobachten ist. Die gestiegenen Renditen von Staatsanleihen führen dazu, dass die Lage insbesondere für Staaten im südlichen Europa, die darauf angewiesen sind, sich an den Finanzmärkten günstig refinanzieren zu können, erschwert wird.
Was bedeutet die höhere Inflation für Immobilien?
In der ersten Konsequenz haben Investoren zunächst den geringeren Spread zwischen Immobilien- und Anleihe- renditen akzeptiert, insbesondere in Sektoren, in denen noch Mietpreiswachstum zu erwarten ist. Immobilien haben auch weiterhin den Vorteil, dass es einen gewissen Inflationsschutz gibt. Der Nominalbetrag sowie der Coupon des Anleiheanlegers hingegen fühlen die volle Wucht der Iflation, die reale Anleiherendite liegt deutlich tiefer als die nominale. Allerdings haben angesichts der gestiegenen Zinsen und Renditen von Staatsanleihen und der ebenso sprunghaft erhöhten Finanzierungskosten auch die Immobilienrenditen in Europa mit einer Korrektur begonnen. In Deutschland stiegen nach Angaben von JLL die Spitzenrenditen von Büroimmobilien in den sieben Immobilienhochburgen (Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart) im zweiten Quartal 2022 um 10 Basispunkte, bei Logistikimmobilien wurde eine Dekompression von 15 Basispunkten registriert. Zum jetzigen Zeitpunkt ist eine weitere Dekompression nicht ausgeschlossen. Kurz- bis mittelfristig besteht hier aber so die Chance, Immobilien zu attraktiveren Anfangsrenditen einzukaufen. Der extreme Anstieg der Energiekosten hat ebenfalls Konsequenzen für den Betrieb und das Design von Immobilien. Für die Immobilienwirtschaft ist die Neubetrachtung der Energie-Infrastruktur von besonderer Bedeutung. Das Streben nach einer sicheren, von ausländischen Zulieferern unabhängigen Energieversorgung bedeutet vor allem den Ausbau erneuerbarer Energien. Dieser hat Konsequenzen für Immobilien: Zukünftig wird ein noch größerer Fokus auf der Energieeffizienz liegen. Zudem werden Aspekte der Nachhaltigkeit eine Rolle spielen, dazu zählen zum Beispiel die Nutzung von solarer Energie sowie Luft- und Erdwärme. Es ist zu erwarten, dass mit diesen Technologien ausgestattete, neue Objekte zukünftig von Immobilienfondsanbietern und -investoren, aber auch von Mietern, favorisiert werden. Im Bestand befindliche, ältere Objekte werden kurz- bis mittelfristig zu umfangreichen Investitionen gezwungen sein, die die Rentabilität beeinträchtigen.
Lieferkettenprobleme durch Corona schwächen die Wirtschaft
Bereits im Zuge der im März 2020 ausgebrochenen Corona-Pandemie wurden die Abhängigkeiten der deutschen Wirtschaft von globalen Lieferketten und Zulieferern deutlich. Hier wird mittelfristig ein Umdenken erfolgen, ohne sich vom globalen Handel zu verabschieden. Schon vor der Pandemie gab es zum Beispiel Strategien wie „China Plus One“, bei denen man zusätzlich zu China einen weiteren Zulieferer in Ostasien suchte, zum Beispiel Vietnam oder Malaysia, um Abhängigkeiten zu reduzieren. Grundsätzlich muss allerdings festgestellt werden, dass die Reorganisation von Lieferketten komplex und auch nicht bei allen Produktgruppen wirtschaftlich ist. Insofern wird kurzfristig das Risiko von Engpässen vermutlich bestehen bleiben. Durch Chinas „Zero Covid“ Politik dürften weitere, lokale Lockdowns nicht unüblich sein. Dies lässt eine schnelle Normalisierung der Lieferketten unwahrscheinlich erscheinen, das Risiko von Produktionsausfällen und Verzögerungen bei Warenlieferungen bleibt hoch und Engpässe befeuern die Inflation zusätzlich. Gleichzeitig verringert sich das Vertrauen der Verbraucher, die mit massiven Anstiegen ihrer Lebenshaltungskosten konfrontiert sind, insbesondere wenn die Unternehmen Preissteigerungen, etwa für Rohmaterialien, weitergeben. Anstatt also zu konsumieren und so Wachstum zu generieren, halten sich die Verbraucher nun zurück, was das Wachstum weiter schmälert.
Langfristig bleiben Immobilienanlagen gefragt
Trotz aktueller Veränderungen des Makroumfeldes bleiben Immobilienanlagen fester Bestandteil der Portfolien institutioneller Anleger. Insbesondere langfristige Kapitalflüsse aus Mieteinnahmen bleiben attraktiv. Dies sollte Märkte stützen. Nicht zuletzt muss auch die Verfechtung russischer Investoren in die Kapitalströme betrachtet werden. Glücklicherweise spielen russische Investoren so gut wie keine Rolle im Investmentmarkt, russische Firmen sind als Mieter von Immobilien nicht von Bedeutung, Sanktionen treffen deutsche Immobilien nicht direkt. Der Immobilienmarkt präsentiert sich angesichts der gezeigten Probleme robust.
Immobilienmarkt Deutschland zeigt Resilienz
Im internationalen Vergleich zeigt sich der deutsche Immobilienmarkt auch in Krisenzeiten robust. Es ist daher nicht verwunderlich, dass nach Angaben des Branchenverbands BVI gut ein Drittel der Verkehrswerte der Liegenschaften in offenen Immobilienfonds auf Deutschland entfällt (Stand 31.03.2022). Es lohnt aber eine differenzierte Betrachtung der Objekte nach Nutzungsarten.
Bei der Nutzung dominieren in der o.g. Analyse Büro- und Praxis Flächen, die gemessen am Netto-Soll-Mietertrag fast 55 % ausmachen. Nach den Quartalen, die von der Corona-Pandemie besonders geprägt waren, zeigen die Vermietungsmärkte in diesem Bereich weiterhin robuste Aktivität. Besonders stark ist die Nachfrage nach gut angebundenen, hochwertigen Flächen mit hohen Umweltstandards.
Das Büro wird schon lange nicht mehr als Kostenfaktor gesehen, sondern als Business Tool: Es geht darum, Mitarbeiter zu gewinnen und zu halten sowie die Produktivität und Kreativität der Mitarbeiter zu erhöhen. Das Büro bleibt trotz der durch Corona veränderten, hybriden Arbeitswelt der zentrale Begegnungsraum zum Austausch der Mitarbeiter. Gleichzeitig dient es als Vehikel, um Unternehmenskultur und Marke zu transportieren.
Eine geringe Bauaktivität sorgt für ein knappes Angebot
Das Angebot an solchen hochwertigen Flächen bleibt aber niedrig. Dies ist auch eine Folge der recht geringen Bautätigkeit in den Jahren nach der globalen Finanzkrise, in der es insbesondere an Finanzierungen durch Banken mangelte. In diesen Jahren sank der Leerstand in den deutschen Zentren auf sehr tiefe Niveaus ab. Zwar ist der Leerstand in den letzten Jahren angesichts neuer Fertigstellungen wieder leicht gestiegen, er bleibt aber moderat. Auch ist zu beobachten, dass neue Flächen schnell absorbiert werden, während zunehmend ältere Flächen den Leerstand ausmachen. Die gestiegenen Baukosten und die Knappheit an bestimmten Baustoffen sollten auch das Angebot in der Zukunft begrenzen. Insofern bleibt es kaum verwunderlich, dass trotz der trüben wirtschaftlichen Aussichten aktuell mittelfristig mit einem weiteren Anstieg der Spitzenmieten zu rechnen ist. Zurückbleiben werden Flächen, die nicht mehr zeitgemäß und obsolet sind.
Home Office und hybrides Arbeiten spielen für den Immobilienmarkt nur eine geringe Rolle
Die Corona-Pandemie hat durch Lockdowns und die Corona-Schutzverordnung die Arbeitswelt verändert und praktisch über Nacht die Möglichkeiten des Home Office geschaffen, eine Arbeitsweise, die bis dato in Deutschland weitgehend eine Ausnahme war. Das Resultat der Erfahrungen in dieser Zeit wirkt nun fort, und es zeichnet sich ab, dass zukünftige Arbeitsmodelle vermehrt auf hybride Strukturen setzen werden – die in den letzten Monaten neu entwickelten Konzepte zum hybriden Arbeiten werden nun aktiv umgesetzt.
Trotz allem bleibt aber anzunehmen, dass sich die „Bürozentrierte“ Arbeitskultur auch nach den Erfahrungen der Pandemie nur langsam dauerhaft wandeln wird. Bereits in Phasen der Lockerung zwischen den Pandemie- Wellen waren insbesondere in Deutschland die Büros wieder gut ausgelastet. Einerseits, weil die Mitarbeiter den direkten Austausch wollten, anderseits, weil sich so mancher Arbeitgeber mit „working from home“ noch schwertut. Positiv für die Büroarbeit in Deutschland ist auch, dass etwa im europäischen Vergleich die deutschen Beschäftigten kurze Wege zur Arbeit haben.
Lockdowns und Online-Shopping beeinträchtigen vielfach den stationären Einzelhandel
Handel und Gastronomie stehen für knapp ein Viertel des Verkehrswertes, der in offenen Immobilienfonds- Publikumsfonds allokiert ist. Durch den Lockdown waren Mieter aus diesen Bereichen stark betroffen und mussten zum Teil erhebliche finanzielle Einbußen hinnehmen. Trotz staatlicher Unterstützung kam es zu einem Anstieg der Insolvenzen. Zusammen mit dem teils erheblichen Druck durch die Konkurrenz des Onlinehandels haben Einzelhändler bereits vor der Pandemie damit begonnen, ihre Portfolien aktiv umzustrukturieren, Filialen zu schließen oder zu verkleinern. Der physische Einzelhandel – in enger Verzahnung mit dem Onlinehandel – bleibt aber wichtig, um sich als Marke zu positionieren und dem Kaufverhalten der Kunden zu folgen (Click & Collect, Präsentation der Ware vor Onlinebestellung). Schon vor Corona gab es einen Trend zum Onlineeinkauf, dieser wurde durch die Pandemie weiter beschleunigt. Ein Teil der Kaufkraft wurde dauerhaft an den Onlinehandel verloren. Es muss daher mit einem weiteren Anstieg der Leerstände, insbesondere bei wenig attraktiven Flächenqualitäten und -lagen, gerechnet werden, was ins- gesamt den Druck auf die Mieten weiter aufrechterhält.
Die deutschen Logistikmärkte setzen neue Bestmarken
Die deutschen Logistikmärkte schlossen im ersten Quartal 2022 nahtlos an das Rekordjahr 2021 an. Mit einem Flächenumsatz von 2,3 Mio. m2 wurde eine neue Bestmarke gesetzt und das starke Vorjahresergebnis noch einmal um rund ein Drittel übertroffen. Getrieben wird diese Entwicklung durch das weitere Wachstum des Onlinehandels, aber auch Handels- und Industrieunter- nehmen sind weiter auf Flächensuche. Als Reaktion auf die anhaltenden Lieferengpässe haben einige Unternehmen ihre Lagerhaltung dauerhaft erhöht oder planen dies zu tun. Dies dürfte durch den Ukrainekonflikt noch- mal an Bedeutung gewonnen haben. Besonders gesucht werden moderne Flächen, in denen neueste Technik und Automatisierung zum Einsatz kommen kann. Auch Nachhaltigkeitskriterien spielen eine immer größere Rolle.
Vor dem Hintergrund des Krieges in der Ukraine bleibt abzuwarten, wie sich die stark gestiegenen Kosten, etwa für Diesel, sowie die stark gestiegenen Baukosten auf Angebot und Nachfrage auswirken.
Knappes Angebot am deutschen Wohnungsmarkt sorgt für stabile Renditen
Der deutsche Wohnungsmarkt bleibt weiter robust. Allerdings zeigen sich auch hier die Auswirkungen
des sich verschlechternden wirtschaftlichen Umfelds. Während die Zahl der Fertigstellungen im Wohnungsneubau in der Vergangenheit vor allem aufgrund begrenzter Kapazitäten im Bauwesen, langwieriger Genehmigungsverfahren und begrenzt verfügbaren Grundstücken stagnierte, wird der Wohnungsneubau nun durch Materialknappheit angesichts von Liefer- und Produktionsengpässen gehemmt. Außerdem sind die Preise für wichtige Baustoffe teils erheblich gestiegen. Insofern muss vermutlich kurzfristig mit deutlich weniger Fertigstellungen als noch zuvor erwartet ge- rechnet werden. Die Kaufpreise für Neubauwohnungen dürften dadurch steigen. Abzuwarten bleibt, wie sich
die Mieten entwickeln. Einerseits bleibt Entwicklern von Neubauwohnungen kaum eine Alternative als höhere Mieten zu fordern, um die gestiegenen Baukosten zu kompensieren. Auch wird angesichts geringerer Fertigstellungen der Nachfrageüberhang in den Metropolen hoch bleiben. Hinzu kommt, dass die gestiegen Bau- und Finanzierungskosten auch den Schritt ins Eigenheim für viele Mieter unerschwinglich machen werden, also mehr Menschen im Mietermarkt verbleiben. Anderseits spüren Mieter die Folgen der Inflation mit sinkenden Realeinkommen und eines starken Anstiegs der Energiepreise in Bezug auf ihre Wohnnebenkosten. Die Wohnungspolitik hat auf dieses disruptive Ereignis mit dem „Energieentlastungspaket“ reagiert. Neben Sofortmaßnahmen sollen ebenfalls neue Energieeffizienzstandards beim Bauen schneller vorangetrieben werden und langfristig die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen reduzieren. Damit tragen moderne Wohnimmobilien wesentlich zur Erreichung der ESG-Ziele der Investoren und Vermieter bei.
Urbanisierung und Demographie geben die Richtung vor
Langfristig betrachtet sind die demographische Entwicklung und der Trend zur Urbanisierung die wichtigsten Faktoren für Immobilieninvestments in Deutschland.
Wenn man an Urbanisierung denkt, hat man meist explodierende Städte in Schwellenländern in Südamerika, Asien oder Afrika im Kopf. Doch mitten in Europa schreitet die Urbanisierung weiter voran – auch in Deutschland. Corona hat dem keinen Abbruch getan. Allerdings weist Deutschland im internationalen Vergleich einige Besonderheiten auf. So ist die Verschiebung hoch regional: Während einige Städte und Regionen in den nächsten Jahren mit einem enormen Rückgang der Bevölkerung rechnen müssen, wachsen einige Regionen und insbesondere die großen Ballungsräume weiter – trotz gestiegener Kosten für z. B. Miete oder Bauland.
Der Anteil der Stadtbewohner an der Gesamtbevölkerung steigt kontinuierlich
Die Attraktivität und Funktion der Stadt als zentraler Ort der Wissens-Industrie, als Ort der Aus- und Weiterbildung, als Treffpunkt zum Austausch, aber auch als Ort der Unterhaltung und Kernstandort von Infrastruktur wie Flughäfen, Bahnhöfen, Krankenhäusern und Universitäten, zieht die Menschen weiter an. Die Urbanisierung schafft eine Nachfrage nach allen Arten von Immobilien: Büroflächen, Einzelhandelsflächen, Lagerflächen, Wohnraum jeglicher Art. Der knappe Raum ist hart umkämpft. Hier sind Immobilienentwickler und -investoren gefragt, neue Konzepte zu entwickeln, um nachhaltige Nutzung zu erlauben.
Infrastrukturverbesserungen öffnen neue Wohn- und Arbeitswelten
Unterstützt wird das Wachstum der Städte unter anderem durch neue Verkehrsinfrastrukturen. Bisher ggf. schlecht angebundene Standorte werden plötzlich zugänglich, z. B. durch eine neue U-Bahnlinie. Dadurch bietet sich die Gelegenheit für Investoren, eine entsprechende Nachfrage nach Immobilien zu erfüllen – mit neuen Büros, Wohnungen, Supermärkten, Kindergärten. Investitionschancen ergeben sich langfristig auch aus der demographischen Entwicklung: Deutschland wird im Schnitt immer älter, die Anzahl der über 75-Jährigen nimmt rapide zu. Dies schafft eine enorme Nachfrage nach altengerechten Wohnungen, Pflegeheimen, Arztpraxen usw. Hier besteht in den meisten Regionen ein starker Mangel. Nicht zuletzt erfüllen viele der hier betroffenen Objekte auch die sozialen Anforderungen, die im Bereich ESG formuliert werden.